Sinds 1 januari betalen kopers geen overdrachtsbelasting als ze jonger zijn dan 35 jaar. Dit wordt ook wel de startersvrijstelling genoemd, maar de vrijstelling telt eigenlijk voor iedereen die tussen de 18 jaar en 35 jaar oud is, zelf het huis gaat bewonen en nog niet eerder gebruik gemaakt heeft van de regeling.
Als één van de twee partners ouder is dan 35 jaar, dan betaal je overdrachtsbelasting over de helft van de koopsom. Normaal gesproken bedraagt de overdrachtsbelasting 2 procent. Bij een woning van € 300.000,- betaal je dan 2 procent overdrachtsbelasting over € 150.000,- oftewel € 3.000,-.
Wie gebruik wil maken van de regeling moet in april 2021 opletten bij de aankoop van een huis rond de € 400.000,-. Vanaf 1 april (géén grap) wordt de startersregeling iets gewijzigd. Dan betaal je als starter tot een woningwaarde van € 400.000,- geen overdrachtsbelasting. Daarboven bedraagt het tarief van de aankoopheffing 2 procent. Met een woning van € 399.000,- betaal je niets. Ligt de waarde op € 401.000,- dan ben je als starter opeens ruim € 8.000,- extra kwijt.
Je zou misschien denken dat de verkoopprijs hierbij bepalend is, maar dat blijkt niet zo te zijn. Volgens de wet is de ‘waarde in het economisch verkeer’ bepalend. Dat is niet noodzakelijk de verkoopprijs, maar de hoogst mogelijke prijs die je voor een huis kunt krijgen.
In de praktijk betekent dit dat de marktwaarde uit het taxatierapport bepalend is. Voorbeeld: een huis wordt gekocht voor
€ 399.500,- en uit het taxatierapport blijkt een marktwaarde van € 401.000,-. Dit heeft tot gevolg dat er 2 procent overdrachtsbelasting betaald moet worden over € 401.000,- oftewel ruim € 8.000,-. De notaris kijkt na of een koper voldoet aan de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de startersregeling. Daarnaast zal hij dus ook gaan kijken naar de ‘waarde in het economisch verkeer’.
Als onverwachts blijkt dat er toch overdrachtsbelasting betaald moet worden en je kunt dat geld niet betalen, dan heb je een groter probleem. De transactie gaat niet door, waardoor je het huis niet kunt kopen. Omdat je het huis niet koopt, kom je de afspraken uit de koopovereenkomst niet na. Daarom zal de verkoper je in gebreke stellen en zul je een boete van procent van de koopsom moeten betalen, in voorgaand voorbeeld zo’n slordige € 40.000,-.
Dus kortom, wil je gebruik maken van de startersregeling en kost de woning € 400.000,- of meer, zorg dan dat de overdrachtsdatum uiterlijk 31 maart 2021 is of eerder.
